Cuándo aplica el 10% de IVA en reformas: guía técnica completa
Análisis detallado de cuándo se aplica el IVA reducido del 10% en reformas según la Ley 37/1992. Casos, criterios AEAT, documentación y errores que la inspección detecta.
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El IVA reducido del 10% en reformas puede suponer un ahorro de miles de euros, pero también es uno de los puntos donde la Inspección de Hacienda más sanciones detecta. La AEAT ha publicado decenas de consultas vinculantes clarificando cuándo aplica y cuándo no. En esta guía repasamos exactamente qué dice la Ley 37/1992 (Ley del IVA), qué requisitos cumplir, qué documentación conservar y qué errores cometen tanto contratistas como propietarios al aplicarlo mal.
Marco legal: artículo 91.uno.2.10º de la Ley del IVA
El artículo 91.uno.2.10º de la Ley 37/1992 establece que se aplica el tipo reducido del 10% a 'las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos':
- 01Que el destinatario sea persona física (no empresa ni autónomo afecto a actividad económica), use la vivienda como hogar particular y no esté empadronada como actividad económica.
- 02Que la construcción o rehabilitación de la vivienda terminada haga al menos dos años antes del inicio de la obra de renovación o reparación.
- 03Que la persona que realiza las obras NO aporte materiales por importe superior al 40% de la base imponible de la operación.
Interpretación del 40% de materiales
Este es el punto que genera más errores. La AEAT entiende que el 40% se calcula así:
- Base de cálculo: el importe TOTAL de la factura del contratista (IVA excluido)
- Materiales incluidos: TODOS los materiales aportados por el contratista, incluyendo mobiliario, sanitarios, grifería, alicatados, suelos, electrodomésticos integrables, ventanas, puertas, etc.
- No se computan materiales aportados por el cliente directamente (que pagó a terceros)
- Si los materiales aportados por contratista superan el 40% del total → aplica 21%
- Si los materiales son ≤ 40% → aplica 10%
Ejemplo numérico
Factura del contratista: 30.000 € (IVA excluido). Mano de obra: 19.000 €. Materiales: 11.000 €. Cálculo: 11.000 / 30.000 = 36,7%. Como es menor del 40%, aplica IVA 10%. IVA: 3.000 €. Total factura: 33.000 €.
Si los materiales fueran 14.000 € (47%), aplicaría 21%. IVA: 6.300 €. Total: 36.300 €. Diferencia: 3.300 €. Por eso es crítico el cálculo correcto.
Casos reales de aplicación correcta e incorrecta
Caso 1: Reforma integral con cliente que aporta mobiliario
Vivienda habitual antigua. Propietario contrata reforma de obra civil (demolición, fontanería, electricidad, alicatado, solado, pintura) por 25.000 €. Materiales del contratista: 8.000 € (cemento, yeso, tuberías, alicatado, pintura). Mano de obra: 17.000 €. Mobiliario de cocina y baños, electrodomésticos: el propietario lo compra directamente a IKEA, Bauhaus o donde quiera, sin pasar por factura del contratista. APLICA 10% en la factura del contratista (32% materiales).
Caso 2: Reforma llave en mano completa
Vivienda habitual. Contratista factura 50.000 € incluyendo todo: obra civil + mobiliario + encimeras + sanitarios + electrodomésticos. Mano de obra: 18.000 €. Materiales: 32.000 € (64%). APLICA 21% (supera el 40%).
Caso 3: Reforma en piso turístico
Vivienda dada de alta como apartamento turístico (actividad económica). Aunque sea pequeña, el destinatario factura el alquiler turístico como rendimiento de actividad. NO aplica 10% aunque los materiales sean inferiores al 40%. APLICA 21% por incumplimiento del requisito 1.
Caso 4: Obra nueva entregada hace 18 meses
Vivienda obra nueva entregada por promotora hace 18 meses. Propietario quiere reformar para hacer apertura cocina-salón. La vivienda no tiene 2 años de antigüedad mínima. APLICA 21% hasta que cumpla los 2 años.
Documentación a conservar (plazo 4 años)
- Factura del contratista con detalle de mano de obra y materiales, indicando IVA aplicado
- Presupuesto detallado por partidas
- Certificado de empadronamiento del cliente en la vivienda reformada
- Escritura de propiedad o contrato de alquiler residencial
- Certificado del ayuntamiento o registro que acredite antigüedad >2 años de la construcción
- Memoria descriptiva de la reforma (justifica que es renovación/reparación, no obra nueva)
- Comprobantes de pago (transferencias bancarias)
Plazo de conservación: 4 años desde la finalización de la obra (plazo de prescripción de impuestos).
Cinco errores frecuentes que detecta la inspección
- 01Aplicar 10% en reforma llave en mano con materiales > 40%. La inspección revisa cálculo y aplica 21% retroactivo con intereses de demora.
- 02Aplicar 10% en apartamento turístico declarado como actividad económica.
- 03Aplicar 10% en vivienda obra nueva con menos de 2 años de antigüedad.
- 04Falta de documentación: el contratista aplica 10% pero no puede demostrar el desglose de materiales si la inspección revisa.
- 05Aplicar 10% en una vivienda con doble uso (parte residencial, parte oficina del autónomo) sin prorratear.
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FAQ
Preguntas frecuentes sobre este tema
Si tu vivienda es habitual, tiene más de 2 años de antigüedad y aportas tú mismo el mobiliario y los electrodomésticos (de forma que los materiales en la factura del contratista sean menos del 40% del total), sí puede aplicarse el 10%.
El contratista, según la naturaleza de la operación. Pero tienes derecho a exigir el tipo correcto. Si aplica 21% cuando debería ser 10%, puedes negociar separar la factura para reducir el porcentaje de materiales del contratista.
Entre 5 y 7 días laborables tras la visita técnica. Es el tiempo necesario para valorar partidas, contactar con proveedores, confirmar plazos de fabricación y elaborar un documento cerrado con condiciones claras. No es un orientativo: es el precio que se respeta durante toda la obra.
No. La visita técnica y el presupuesto cerrado son completamente gratuitos y sin compromiso de contratación. Solo facturamos si decides seguir adelante con la obra.
Si la factura de los materiales está a tu nombre (no del contratista) y los pagas tú directamente al proveedor, no se computan como aportados por el contratista. Pero si el contratista compra y luego te lo cobra como gasto repercutido, sí se computa.
