IVA en reformas de vivienda en 2026: tipos, requisitos y ejemplos prácticos
Cuándo se aplica el IVA reducido del 10% y cuándo el general del 21% en reformas de vivienda. Requisitos legales, casos prácticos y errores frecuentes.
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El IVA es uno de los aspectos más confusos en una reforma de vivienda. Dependiendo del tipo de obra, la naturaleza del cliente y las características de la vivienda, se puede aplicar el IVA reducido del 10% o el IVA general del 21%. La diferencia no es menor: en una reforma de 50.000 €, hablamos de 5.500 € de ahorro si se aplica correctamente el tipo reducido. En esta guía repasamos cuándo se puede aplicar cada uno, qué requisitos hay que cumplir y qué dice exactamente la Ley del IVA (Ley 37/1992).
Los dos tipos de IVA aplicables a reformas
IVA reducido del 10%
Se aplica cuando concurren tres condiciones simultáneamente, según el artículo 91.uno.2.10º de la Ley del IVA: vivienda particular destinada a uso residencial habitual; obra de renovación o reparación (no reforma estructural mayor que cambie el uso); y materiales aportados por el contratista no superen el 40% del importe total de la obra.
IVA general del 21%
Se aplica cuando: el inmueble no es vivienda particular (local comercial, oficina, hotel, segunda vivienda en algunos casos); o los materiales aportados por el contratista superan el 40% del coste total; o se trata de obra nueva o ampliación que no entra en el concepto de 'reforma'; o el cliente es persona jurídica (empresa, autónomo no doméstico) que solicita factura B2B.
Los tres requisitos para aplicar el 10%
- 01Que la vivienda esté destinada a uso particular residencial. La vivienda habitual del propietario o un alquiler residencial cumplen. La segunda residencia familiar también, según consultas vinculantes de la AEAT. Apartamento turístico NO cumple si está dado de alta como actividad económica.
- 02Que sea obra de renovación, reparación o conservación. No vale obra nueva, no vale ampliación, no vale construcción.
- 03Que los materiales aportados por el contratista NO superen el 40% del importe total de la factura.
Estos tres requisitos son acumulativos: si falla uno, va al 21%.
Ejemplos prácticos con cifras
Ejemplo 1: Reforma integral con cocina llave en mano
Coste total factura: 50.000 €. Materiales aportados por contratista: 35.000 € (mobiliario, encimera, sanitarios, electrodomésticos, alicatado, suelos). Mano de obra: 15.000 €. Materiales = 70% del total. APLICA IVA 21% en toda la factura. IVA total: 10.500 €. Coste final cliente: 60.500 €.
Ejemplo 2: Reforma con cliente que aporta materiales
Coste total factura del contratista: 30.000 €. Mano de obra: 22.000 €. Materiales aportados por contratista: 8.000 € (solo materiales 'fungibles': cemento, yeso, pintura, tuberías). Mobiliario y electrodomésticos los compra y aporta el cliente directamente, no entran en factura del contratista. Materiales = 27% del total < 40%. APLICA IVA 10%. IVA: 3.000 €. Coste final factura contratista: 33.000 €.
Ejemplo 3: Reforma de baño llave en mano
Coste total: 8.000 €. Materiales: 4.500 € (sanitarios, grifería, mampara, alicatado, plato de ducha). Mano de obra: 3.500 €. Materiales = 56% > 40%. APLICA IVA 21%. IVA: 1.680 €. Coste final: 9.680 €.
Documentación necesaria para acreditar el 10%
Si la AEAT revisa, hay que poder demostrar que se cumplían los tres requisitos. Documentación recomendada:
- Certificado de empadronamiento del cliente en la vivienda reformada (acredita uso residencial habitual)
- Escritura de propiedad o contrato de alquiler
- Presupuesto detallado con desglose de mano de obra y materiales
- Factura final con detalle de partidas y tipo de IVA aplicado
- Memoria descriptiva de la reforma (acredita que no es obra nueva ni ampliación)
- Conservar esta documentación durante 4 años (plazo de prescripción de IVA)
Casos especiales y excepciones
Vivienda alquilada
Si el propietario reforma para alquilar a un particular como vivienda habitual, aplica 10%. Si reforma para uso turístico (dado de alta como actividad económica), aplica 21%.
Reformas en comunidad de propietarios
Las reformas en zonas comunes (portales, fachadas, ascensores, cubierta) aplican 10% si las viviendas del edificio son residenciales. Hay que justificarlo en factura.
Obras de accesibilidad
Obras específicas de mejora de accesibilidad (rampas, ascensores adaptados, baños accesibles) en vivienda habitual de persona con discapacidad reconocida pueden tributar al 4% según artículo 91.dos.1.4º. Requiere certificado de discapacidad y justificación documental.
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FAQ
Preguntas frecuentes sobre este tema
Depende del 40% de materiales. Si tu contratista aporta todo el material y supera el 40% (caso típico en llave en mano), se factura al 21%. Si los materiales son inferiores al 40% (porque tú aportas mobiliario y electrodomésticos), se factura al 10%.
Comprando tú directamente los materiales (mobiliario, encimeras, sanitarios, electrodomésticos, materiales decorativos) y dejando al contratista solo mano de obra más materiales fungibles (cemento, tuberías, cables, pintura). Si los materiales en factura del contratista bajan del 40%, aplica 10%.
Entre 5 y 7 días laborables tras la visita técnica. Es el tiempo necesario para valorar partidas, contactar con proveedores, confirmar plazos de fabricación y elaborar un documento cerrado con condiciones claras. No es un orientativo: es el precio que se respeta durante toda la obra.
No. La visita técnica y el presupuesto cerrado son completamente gratuitos y sin compromiso de contratación. Solo facturamos si decides seguir adelante con la obra.
Si tienes la vivienda parcialmente afectada como oficina (típico en autónomos), aplica IVA 21% sobre el porcentaje afecto a actividad económica y 10% sobre el porcentaje residencial. Hay que prorratearlo en factura. Consulta con tu asesor.
